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目前日期文章:201208 (18)

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文章引用:NET銀行貸款資訊分享

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房貸額度滿水位的合作金庫,近期祭出緊縮3禁令,針對15坪以下小套房,以及新北市淡水、林口、三峽等餘屋率過高地區,房貸案件皆不予承做,並規定即使是首購族,房屋貸款利率亦須從2.47%起跳。

按法令規定,銀行不動產放款不得超過存款及金融債的30% ,房貸市占率名列前茅的合庫,比重已瀕臨滿水位的28%。為避免數據「破表」,合庫表示,不承做15坪以下的小套房案件,比華南銀行拒貸12坪以下小套房的規定更為嚴格。 合庫主管指出,每當房市景氣下滑,首當其衝就是高單價的小套房,故須加強小套房的風險控管;不過,小套房也不是全都不接,若位於捷運站附近、坪數逾15坪的小套房還是可以申貸,惟貸款利率得提高1碼(0.25個百分點),較一般住宅的利率更高。

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日前合庫、兆豐、土銀、華銀等已經全面提高首購族房貸利率至2%以上,信義房屋統計,如利率從1.88%調升至2.47%,以貸款1,000萬元、貸款20年計算,寬限期後的第3年起,1年下來要多支付近3.5萬元,購屋者房貸壓力增加不少。

信義房屋專案經理曾敬德認為,這波銀行調升利率只是針對首貸族,但對已貸款者沒有影響,多半首購族都有優惠房屋貸款專案可運用,四大銀行調升首購族利率措施影響只是提醒準購屋族要仔細衡量購屋能力,要找到2%以下房貸不難。他指出,除非其他銀行也跟進調升,那就會對房市有較大的影響;至於舊有房貸戶會比較在意央行是否調升利率,估算央行每調高1碼,以1,000萬元房貸為例,每個月支出會增加1,200元,1年就會增加14,400元。

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誰說政府在打房,就不容易向銀行借到錢買房地產?臺灣企銀宣布,為協助無自用住宅家庭購置住宅,祭出低利優惠,凡是單身族或夫妻名下無自用住宅者皆可以申辦。臺灣企銀辦理財政部「青年安心成家優惠購屋貸款」,推出前2年固定利率為1.72%、第3年起機動房貸利率為2.02%:或採用第1年固定利率為1.9%、第2年固定利率為2.0%、第3年起機動利率為2.02%混合式固定利率優惠方案。

臺灣企銀表示,該貸款專案另就逾限額500萬元,提供目前1.84%起低利優惠條件,優惠首購族。臺灣企銀表示,內政部「青年安心成家之前2年零利率購置房屋貸款」或「整合住宅資源補貼實施方案」之購置住宅貸款承辦行,可提供購屋族多重優惠方案,以滿足消費者購屋需求。

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渣打銀行爆發八十三名員工在辦理信用貸款時,集體涉及未確實進行審查作業就撥款,甚至偽造客戶薪資所得等疏失,有疑慮的貸款案高達四百件、貸款金額約兩千多萬元,金管會昨除重罰渣打銀行六百萬元,並要求到年底前,新承做的信貸量也須減半,並禁止接受民眾以傳真方式申辦個人小額信貸


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對於大多數收入固定的消費者來說,就算再謹慎規劃收支平衡,還是難免有時候會碰上「非規劃內支出」或「周期性大筆支出」狀況,這時候,有高度機動便利性的借貸商品,正可派上用場。 所謂「非規劃內支出」,像是修車、醫療住院、生意上資金周轉等,而「周期性大筆支出」,最常見的例如有繳稅旺季、結婚旺季、農曆過年前、寒暑假開學前等,這些狀況難免需要即時的小額資金調度。由於這種資金需求的金額通常不是很大,可能幾千元到數萬元不等,通常不便向親友開口借錢,也不願意轉向地下錢莊借,或是到當舖典當東西,這時,向銀行申請貸款,確實是提供了資金需求者一個不錯的資金借貸管道。

銀行業者指出,比較目前市場上較為方便的借貸管道,例如現金卡、小額信貸、理財型房貸等。其中現金卡和小額信用貸款都是以日計息,如果貸款人不動用就不算利息,適合有短期資金周轉的人,如短線股市投資人。 不過,如果就機動性來說,現金卡還是最為方便,若徵審順利,最快申辦當天內即可撥款;小額信貸最快也約需要一周;理財型房貸則要視是否已事先申請房貸,若在辦理房貸時一併申請,日後有資金需求,也可以在當天取得資金,但如果是沒有不動產的消費者,這條管道就走不通。

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市場房貸利率幾乎已全面高於2%,帶動小套房全台利率從3%起跳,北部小套房部分地區利率甚至走高到4%,公股行庫主管透露,近年小套房貸款案件減少,但小套房風險過高,利率比一般房貸利率至少高出1個百分點。行庫主管指出,若位處淡水等新北市地區、距離捷運又有一段距離的建案,利率可能4%起跳;此外,中南部小套房利率也走高,上半年部分案件利率原本還維持3%,現在也已超越4%。

銀行主管指出,主管機關要求各銀行放款覆蓋率要達到1%,為提存呆帳準備金,如果房貸利率維持在2%以下,各行庫將無力提存,因此只能反映在房貸利率,現在要找到1.84%的房貸利率「已經很難」。銀行主管指出,即使是信用良好、資產品質佳的客戶,房貸利率也多數接近2%;若是中南部地區,房貸利率更幾乎全面自2.3%起跳,2.3~2.4%最常見,但若是中南部的都會區,利率可以稍微再低一些。銀行房貸主管指出,小套房受限坪數低、公設比高,條件較差,風險較其他房屋擔保品高;此外,持有套房民眾自有存款通常不足、經濟情況相對處於弱勢,銀行內部通常必須以專案申請,銀行只能拉高貸款利率,以平衡貸款風險。

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房貸利率也將出現「漲」聲。國內八大公股行庫在主管機關要求下,包括合作金庫、兆豐商銀、土地銀行、華南銀行等,都提高首購族房貸利率從2%起跳,也就是說,未來民眾買房恐得更加吃力。 據瞭解,其中合作金庫由於瀕臨銀行法第72條之2的警戒線,因此採取「以價制量」的力道最強,目前首購族群除非適用青年安心成家專案,否則總行已一律要求分行把利率提高至2.47%。事實上,合作金庫最近除調高房貸利率,土地融資利率也從2.2%拉高到2.7%~2.8%外,建築貸款利率漲到3%以上,而且過去半個月幾乎已不再做土地和建築貸款

至於兆豐商銀也要求各分行,房貸餘額以6月底數字為指標,不要再追求成長,對一般首購族群的利率,若不是適用青年安心成家專案,也一律提高至2.25%。而土地銀行、華南銀行,對旗下分行要求將非適用青年安心成家專案的首購族房貸利率,拉高至2%以上,如果要得到低於2%的利率,必須送總行審查,其中土地銀行在總行核可後,首購族的利率最低也必須從1.92%起跳;華南銀行方面,則要求即使是首購族,分行得到的總行授權利率也是從2.02%起跳,尤其「非三師」的一般首購起跳利率更提高為2.26%。另外,臺灣銀行、第一銀行、彰化銀行目前還沒拉高利率。臺灣銀行表示,目前房貸餘額約4,800多億元,房貸占總存款比重約16%,占放款比重約16.7%,與土建融合計後總占比則約3成,距離主管機關的要求,尚有可承作空間。

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全球景氣一片低迷,民眾財富隨之縮水,不少人有臨時的資金需求,銀行建議可利用理財型房貸周轉資金,雖以房屋抵押借款,但可隨借隨還,適合短期及臨時的資金周轉。 銀行表示,這類商品的授信風險高於一般房貸,申貸者多是具有一定財力或擁有較佳信用的客戶。 理財型房貸雖將房屋抵押借款,但已償還的房貸本金可隨時動支,資金運用較具彈性,可供貸款者因應目前市況不佳時的資金所需。

一般房貸還款後的本金,並不能再借出來動用。

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央行與金管會嚴控房屋貸款與土建融,各行庫紛紛提高房貸利率,連首購族房貸利率也2%起跳。公股行庫主管表示,因應最新政策環境轉變,內部擬定新政策,未來將以房貸成數低、利差高的投資客為目標客群,並積極開發理財業務,增加手續費收入,「把錢用在對的地方」。

公股行庫主管苦笑說,「利率2.80%!這麼沒有競爭力的定價,擺明就是要把客戶往外推」。然而,銀行手上現金滿滿,每月房貸餘額也會因客戶正常還款而減少,讓行庫業務推動面臨兩難,不得不調整業務策略。公股行庫主管表示,過去大家避之唯恐不及的投資客,現在有被鎖定為目標客群的趨勢。他指出,為獲利而買賣房屋的投資客,對資金需求高,但貸款難度較高,因此對利率的議價的能力較低,一般房貸利率可以拉高到2.5%以上,還可要求搭配房貸壽險等理財業務。從銀行的角度來看,投資客貸款成數最高只限6成,金額少、利率高,相對授信風險並不高。既可消化行庫手上過多的資金壓力,增加收益,又不致於讓房貸授信總額度增加。

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內政部地政司副司長王靚琇表示,不動產交易成交案件量縮,將連帶影響實價登錄案件量,要呈現客觀的成交行情,預估需時半年。

不動產交易實價登錄新制8月1日上路,不動產成交案件權利人(買方)、地政士及不動產經紀業者,須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記後30天申報登錄,預定10月後可查詢相關成交案件資訊。

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根據最新的購屋壓力調查報告,有超過9成爸爸覺得購屋負擔較上一代更重,並有超過6成自我評估後認為,房貸是家庭最重的負擔,而且大多數年輕爸爸房屋貸款金額都超過500萬元,因此最擔心的事就是利率走高,影響家計生活。

從有巢氏房屋訪查發現,現代爸爸認為家庭裡每月負擔最重支出,就是房貸費用,占受訪者的60.7%;其次是小孩學費或保母費,占受訪者的28.3%。有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示,這一世代的爸爸購屋壓力大,主要是薪水追不上房價上漲速度,所以如果要買房,除了要檢視居住需求,還要衡量家庭財務狀況。事實上,近兩年買房的購屋者,辦房貸幾乎都超過500萬元。永慶房屋建議,面對現在的高房價時代,預算不多且想購屋的民眾,可從交通方便的低價區域尋找,以時間換取空間,避免市中心過高的房價壓得自己喘不過氣。

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合庫銀行、土地銀行兩大房貸銀行承做房貸額度接近「滿水位」,合庫銀率先宣布,一般房貸利率調高為2.47%到2.80%,房貸利率業界最高,據了解,台銀、彰銀與土銀等都打算跟進升息,銀行房貸吹起「升息風」,金融市場人士說,各家銀行「漲」聲響起,利率水準在2%以下的房貸恐將絕跡。 合庫說,由於目前房屋貸款放款總額已逼近法令上限,因此除「青年安心成家」政策性房貸,一般房貸利率一律2.47%起跳,首次購屋貸款利率拉高到2.47%,非首購利率2.8%起跳,並不排除調降房貸成數。

合庫之後,台銀以「貼近市場利率」為由,將房貸貸款利率從2%左右,調高為2.4%至2.5%。 彰銀密切注意市場對合庫與台銀升息反應,考慮將一般房貸利率拉高到與台銀相同的水準。 合庫說,最近除調高房貸利率,土地融資利率也從2.2%拉高到2.7%至2.8%外,建築貸款利率漲到3%以上,而且「過去半個月幾乎不再做土地和建築貸款。」 合庫銀全面拉高不動產放款利率,房貸龍頭土銀說,目前不動產放款比重已接近法定上限的「臨界點」,正嚴格控管房貸額度,避免不小心即「超標」。

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為防堵公教人員以1.64%低利房貸炒房,華南銀大幅調降公教房貸成數,公教人員首購房屋貸款成數剩7成,比一般房貸最高8成還低,非首購剩5成5,若是投資客更只有4成5,華南銀7月至今新承作公教房貸量已開始下滑。
首購房貸成數剩7成對公教人員來說,想借
低利房貸買屋,自備款得增多;對銀行來說,可減少房價向下修正的貸款風險,防堵低利炒房的公教人員。

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暑假期間民眾資金需求較強,華南、第一、上海及台北富邦等多家銀行相繼推出信用貸款方案,信用等級較佳的公務員年利率從2.14%起跳,民眾可視個人信用狀況及資金需求期間,挑選適合自己的信貸商品。 今年夏天氣溫動輒超過攝氏37度,找個地方避暑可說是最夯選擇。多家銀行針對有短期資金需求的民眾,提供優惠信貸,方便民眾安排子女學習才藝或計畫全家出遊。

華銀推出限時「貸您輕鬆一夏」專案,分成5種適用對象,第1類是政府及公營事業員工,年利率2.14%起;第2類是上市櫃、興櫃公司員工、前1,500大企業員工,以及會計師、醫師及律師「三師」年利率3.38%起。 另外,華銀房屋貸款1年以上的客戶、在華銀辦理薪資轉帳企業或企業授信往來戶員工,以及一般企業員工等,年利率各從4.38%、4.48%及6.98%起。

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近期各銀行強打信用貸款,祭出低利率吸引消費者目光,但銀行個人消金部主管提醒,除留意貸款利率高低外,更要注意貸款利率是採取一段式或分段式,以及契約上有沒有綁約的規定,才能確定必須負擔的總費用高低。

銀行認為,民眾要看自己的資金需求是短期或中長期,再決定選哪家銀行的商品,若為短期資金需求,可能借幾個月就償還,較不建議採分段式利率商品。 近來各銀行將信貸視為消金業務主力之一,除經常性的信貸專案之外,趁著暑假資金需求高峰,推出限時優惠方案。

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央行已3次對房地產市場施行信用管制措施,最近1次對豪宅採取的信用管制,在房市已掀起波波漣漪,尤其對於口袋較不深的預售屋投資客近期急著找買主,因為交屋後再轉手,稅金差很大。央行最近對豪宅採取信用管制措施也就是說,台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬元,其他地區高於5,000萬元者,貸款成本數不得超過6 成且不能享有「只還利息、不還本金」的寬限期,不少業者都認為,「沒用!」,因為會買豪宅者都是錢多多,但事實不完全是如此。據房仲業表示,近期接到幾個預售屋即將交屋想急著脫手的個案,因為屋主感受到部份財務壓力,所以想先在未跟戶政機關登記前先賣屋,若現在不賣出,在房貸成數縮減下,馬上要多出數千萬元自備款。十大不動產公司董事長黃新美表示,除了8,000萬元以下房屋貸款金額都已降到5~6成外,

其實目前銀行貸款額度都給的保守正常是7~8成,但是之前銀行給額度給得相當寬鬆,甚至可以9成甚至全額貸款都有,而且估價也變得保守,除非優質客戶,否則即使不是8千萬元的房子,大部份都只能貸到總價的5~6成左右。

東森房仲副總經理黃淑苓表示,房貸成數的下降即代表著要準備的自備款變多,以1億元房子而言,過去可能自備款1成、約1千萬元即可,目前要準備4成、達4千萬元,平白多出3千萬元,這3千萬元對於中產階級或者中小企業主而言,仍是1筆不算少的周轉金。例如房貸1億元,沒有寬限期,20年期,每月房貸逾50萬元。

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